آشنایی با ۳۰ اصطلاح کاربردی معامله ملک در ایران
اصطلاح کاربردی معامله ملک در ایران | بازار معاملات ملکی در ایران، علاوه بر پیچیدگیهای مالی و اقتصادی، مملو از اصطلاحات حقوقی خاص است که ناآشنایی با آنها میتواند منجر به اشتباهات پرهزینه یا حتی دعاوی حقوقی شود. این واژگان، که ریشه در قوانین مدنی و مقررات ثبتی دارند، ابزار اصلی وکلا، مشاوران املاک و طرفین معامله برای تنظیم قراردادها و حل اختلافات محسوب میشوند. در این مقاله، با دستهبندی دقیق و توضیح ساده همراه با مثال، مهمترین اصطلاحات حقوقی حوزه ملک را مرور میکنیم تا هم خریداران و فروشندگان و هم فعالان حقوقی بتوانند با اطمینان بیشتری در این عرصه گام بردارند.
فهرست مطالب
۱ .قراردادها و معاملات ملکی
بیع (خرید و فروش ملک)
در حقوق ایران، بیع به معنای «تملیک عین به عوض معلوم» است (ماده ۳۳۸ قانون مدنی)؛ یعنی فروشنده، ملک مشخصی را در برابر مبلغ تعیینشده به خریدار منتقل میکند .این عقد با توافق طرفین منعقد میشود و از عقود لازم است.
مثال: فردی آپارتمان خود را با قیمت ۵ میلیارد تومان به دیگری میفروشد و پس از تنظیم مبایعهنامه، مالکیت به خریدار منتقل میشود .
صلح
صلح در قانون مدنی (ماده ۷۵۲) قراردادی است که طرفین برای پایان دادن به یک دعوا یا جلوگیری از اختلاف، با توافق بر سر موضوعی آن را حل میکنند .در معاملات ملکی، صلح میتواند برای انتقال مالکیت یا تقسیم منافع ملک به کار رود.
مثال: دو شریک در مورد نحوه استفاده از زمین مشاع اختلاف دارند و با قرارداد صلح، سهم یکی از آنها به دیگری واگذار میشود .
اجاره
بر اساس ماده ۴۶۶ قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن موجر، منافع مال خود را برای مدت مشخص و در برابر اجارهبها به مستأجر واگذار میکند.
مثال: صاحب یک واحد تجاری آن را به مدت یک سال و با اجاره ماهانه ۲۰ میلیون تومان به یک کسبه اجاره میدهد .
رهن
مطابق ماده ۷۷۱ قانون مدنی، رهن قراردادی است که بدهکار ملکی را بهعنوان وثیقه نزد طلبکار میگذارد .مالکیت ملک همچنان با راهن است، اما مرتهن حق دارد در صورت عدم پرداخت بدهی، از محل فروش ملک طلب خود را وصول کند.
مثال: شخصی برای دریافت وام بانکی، سند آپارتمان خود را به رهن بانک میگذارد .
سرقفلی
سرقفلی حقی است که به مستأجر یک محل تجاری برای تقدم در تمدید اجاره و حفظ موقعیت کسبوکار داده میشود .این حق معمولاً در قبال پرداخت مبلغی به موجر ایجاد میشود.
مثال: یک مغازهدار مبلغی به مالک پرداخت میکند تا حتی پس از پایان مدت اجاره، اولویت اجاره مجدد محل را داشته باشد .
مشارکت در ساخت
قراردادی که مالک زمین و سازنده توافق میکنند، سازنده عملیات ساخت را انجام دهد و در ازای آن، بخشی از واحدهای ساختهشده به او منتقل شود.
مثال: مالک زمینی ۴۰۰ متری با سازنده توافق میکند که در ازای ساخت یک مجتمع مسکونی، ۴ واحد از ۸ واحد ساختهشده به سازنده تعلق گیرد .
پیشفروش ساختمان
بر اساس قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹، قراردادی است که در آن سازنده یا مالک متعهد میشود ساختمانی را که هنوز ساخته نشده یا تکمیل نشده است، در آینده به خریدار تحویل دهد.
مثال: شخصی واحد آپارتمانی را در مرحله اسکلتسازی به قیمت توافقی خریداری میکند تا پس از اتمام ساخت، سند به نامش منتقل شود .
۲ .حقوق و اختیارات مالکیت
مالکیت مفروز و مشاع
مطابق قانون مدنی، مالکیت مفروز به معنای مالکیت اختصاصی بر یک مال مشخص و تفکیکشده است، در حالی که مشاع به مالکیت مشترک دو یا چند نفر بر یک مال واحد گفته میشود .در مالکیت مشاع، هر شریک نسبت به جزء جزء مال حق دارد، مگر این که تقسیم صورت گیرد.
مثال: اگر دو برادر هر کدام مالک یک واحد مستقل از یک ساختمان باشند، مالکیت آنها مفروز است؛ ولی اگر هر دو به طور مشترک مالک یک قطعه زمین باشند، مالکیت آنها مشاع است .
حق شفعه
بر اساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی، اگر ملکی غیرمنقول بین دو نفر مشترک باشد و یکی از آنها سهم خود را به شخص ثالث بفروشد، شریک دیگر حق دارد همان سهم را به همان قیمتی که فروخته شده است، برای خود بخرد .این حق را حق شفعه میگویند.
مثال: دو شریک مالک یک باغ هستند .یکی از آنها سهم خود را به غریبه میفروشد .شریک دیگر میتواند با پرداخت همان قیمت به خریدار، سهم فروختهشده را تملک کند .
حق ارتفاق
مطابق ماده ۹۳ قانون مدنی، حق ارتفاق عبارت است از حقی که برای شخص در ملک دیگری ایجاد میشود به منظور استفاده یا بهرهبرداری محدود .این حق معمولاً ناشی از موقعیت جغرافیایی یا توافق است.
مثال: مالک زمین پشتی حق دارد از راه عبوری که در زمین جلویی تعبیه شده برای دسترسی به ملک خود استفاده کند .
حق انتفاع
طبق ماده ۴۰ قانون مدنی، حق انتفاع یعنی حقی که به موجب آن شخص میتواند از مال متعلق به دیگری استفاده کند، بدون اینکه مالک آن باشد .این حق ممکن است مدتدار یا مادامالعمر باشد.
مثال: فردی خانهای را برای سکونت مادامالعمر در اختیار مادرش قرار میدهد، بدون آن که مالکیت خانه به او منتقل شود .
۳ .خیارات و فسخ قرارداد
خیار عیب
بر اساس ماده ۴۲۲ قانون مدنی، اگر پس از عقد بیع معلوم شود که مبیع دارای عیبی بوده که پیش از معامله وجود داشته و خریدار از آن بیخبر بوده است، حق دارد معامله را فسخ کند یا تفاوت قیمت را مطالبه نماید.
مثال: شخصی آپارتمان خریداری میکند و بعد از تحویل متوجه ترکیدگی لولهها و رطوبت شدید در دیوارها میشود که پیش از معامله وجود داشته است .
خیار غبن
مطابق ماده ۴۱۶ قانون مدنی، اگر یکی از طرفین معامله فریب بخورد و معامله با تفاوت فاحش قیمت نسبت به ارزش واقعی انجام شده باشد، حق فسخ دارد.
مثال: خریدار ملکی را به قیمت ۸ میلیارد تومان خریداری میکند، اما بعداً مشخص میشود ارزش واقعی آن کمتر از ۵ میلیارد تومان بوده و فروشنده از این اختلاف آگاه بوده است.
خیار شرط
به موجب ماده ۳۹۹ قانون مدنی، طرفین میتوانند ضمن عقد، برای یکی یا هر دو یا شخص ثالث، اختیار فسخ معامله را در مدت معین شرط کنند.
مثال: در مبایعهنامه فروش زمین شرط میشود که خریدار تا ۱۰ روز حق فسخ قرارداد را دارد، اگر نتواند وام بانکی خود را تأمین کند .
فسخ به علت عدم انجام تعهد
مطابق مواد ۲۳۷ و ۲۳۸ قانون مدنی، اگر یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر میتواند الزام او به انجام تعهد را بخواهد و در صورت عدم امکان یا امتناع، حق فسخ پیدا میکند.
مثال: سازنده طبق قرارداد متعهد بوده ساختمان را تا پایان سال تحویل دهد، اما با وجود دریافت تمام وجه، تا موعد مقرر تحویل نداده و خریدار قرارداد را فسخ میکند .
۴ .دعاوی و اختلافات ملکی
خلع ید
خلع ید دعوایی است که مالک رسمی ملک علیه شخصی که بدون اجازه یا مجوز قانونی ملک را تصرف کرده، مطرح میکند تا ملک از تصرف او خارج شود .این دعوا نیازمند ارائه سند رسمی مالکیت است.
مثال: فردی بدون اجازه در زمین کشاورزی دیگری ساختوساز کرده و مالک با طرح دعوای خلع ید، حکم رفع تصرف او را میگیرد.
تخلیه ید
این دعوا زمانی مطرح میشود که ملک بر اساس قرارداد (مثل اجاره) به تصرف دیگری داده شده، اما پس از پایان مدت یا فسخ قرارداد، متصرف از تخلیه ملک خودداری میکند.
مثال: مستأجر پس از پایان قرارداد اجاره آپارتمان، آن را تخلیه نمیکند و موجر با طرح دعوای تخلیه ید، ملک را پس میگیرد.
تصرف عدوانی
طبق ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی، تصرف عدوانی عبارت است از خارج کردن مال غیرمنقول از تصرف مالک یا متصرف قانونی بدون رضایت او و بدون مجوز قانونی .این دعوا هم جنبه حقوقی دارد و هم میتواند جنبه کیفری پیدا کند .
مثال: شخصی با شکستن قفل مغازه دیگری وارد شده و آن را در اختیار میگیرد.
افراز و تفکیک
افراز به معنای تقسیم ملک مشاع بین شرکا طبق سهم هر کدام است، در حالی که تفکیک جدا کردن یک ملک به قطعات کوچکتر (بخشهای مستقل) است، معمولاً برای فروش یا ساختوساز .افراز زمانی مطرح میشود که بین شرکا توافق نباشد و نیاز به حکم دادگاه یا اداره ثبت باشد.
مثال: دو شریک مالک یک زمین ۱۰۰۰ متری هستند؛ یکی از آنها با طرح دعوای افراز سهم خود را جدا میکند.
مزاحمت و ممانعت از حق
مزاحمت به معنای ایجاد اختلال در استفاده مالک یا متصرف قانونی از ملک خود است بدون این که تصرف کامل صورت گیرد .ممانعت از حق به معنای جلوگیری کامل از استفاده از حق قانونی ملک یا حق ارتفاق است.
مثال: مالک ملک مجاور با پارک کردن خودرو در مقابل درِ ورودی ملک شما، مانع ورود و خروج میشود (مزاحمت) .یا مانع استفاده شما از راه عبور ثبتشده در سند میشود (ممانعت از حق) .
۵ .اسناد و مدارک ملکی
سند رسمی
مطابق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، سند رسمی سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی و نزد مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنان و با رعایت مقررات قانونی تنظیم شده باشد .اسناد رسمی در برابر اشخاص ثالث معتبر و غیرقابل انکار هستند.
مثال: سند مالکیت تکبرگ یک آپارتمان که توسط اداره ثبت اسناد صادر شده است.
سند عادی
سند عادی به نوشتهای گفته میشود که بین طرفین تنظیم شده ولی شرایط تنظیم سند رسمی را ندارد .اعتبار آن در برابر اشخاص ثالث محدودتر است و ممکن است نیاز به اثبات اصالت داشته باشد.
مثال: قولنامه دستنویس بین فروشنده و خریدار برای فروش یک قطعه زمین.
سند مالکیت تکبرگ
نوعی سند رسمی جدید که جایگزین اسناد دفترچهای قدیمی شده و تمام مشخصات ملک و مالک در آن بهصورت یک برگ چاپی درج میشود .این سند امنیت و دقت بیشتری در معاملات ایجاد میکند.
مثال: مالک پس از انجام مراحل انتقال، سند تکبرگ واحد مسکونی خود را از اداره ثبت دریافت میکند.
قولنامه و مبایعهنامه
قولنامه توافق ابتدایی طرفین بر انجام معامله در آینده است و ممکن است الزامآور باشد یا نباشد، اما مبایعهنامه قراردادی است که بیع (خرید و فروش) در آن بهطور کامل واقع میشود و الزامآور است.
مثال: ابتدا فروشنده و خریدار زمینی با یک قولنامه توافق میکنند که معامله را در تاریخ مشخص انجام دهند؛ سپس در دفتر مشاور املاک مبایعهنامه رسمی منعقد میکنند .
۶ .امور ثبتی و انتقال مالکیت
ثبت ملک
ثبت ملک فرآیندی است که طی آن مشخصات ملک در دفاتر رسمی اداره ثبت اسناد و املاک ثبت میشود و سند رسمی مالکیت صادر میگردد .این کار باعث تثبیت مالکیت و جلوگیری از دعاوی احتمالی میشود.
مثال: مالک یک زمین بایر با مراجعه به اداره ثبت و ارائه مدارک، آن را در دفتر املاک ثبت میکند و سند رسمی دریافت میکند.
انتقال قطعی
انتقال قطعی به معنای جابهجایی رسمی مالکیت از یک شخص به شخص دیگر از طریق سند رسمی در دفترخانه است .این انتقال پس از پرداخت کامل ثمن و انجام تشریفات قانونی انجام میشود.
مثال: فروشنده و خریدار آپارتمان پس از تسویه حساب به دفترخانه مراجعه کرده و انتقال قطعی سند انجام میشود.
افراز ثبتی
افراز ثبتی به معنای تقسیم ملک مشاع بین شرکا توسط اداره ثبت اسناد و املاک، بدون مراجعه به دادگاه، در صورتی که ملک قابلیت افراز داشته باشد و اختلافی وجود نداشته باشد.
مثال: دو شریک مالک یک باغ هستند و با توافق درخواست افراز ثبتی داده و هر یک سهم خود را جداگانه ثبت میکنند.
تفکیک ثبتی
تفکیک ثبتی جدا کردن یک ملک به قطعات کوچکتر برای صدور اسناد مالکیت مجزا است .این کار معمولاً برای فروش یا ساختوساز انجام میشود و حتی در مالکیت مفروز هم کاربرد دارد.
مثال: مالک زمینی ۲ هزار متری آن را به ۴ قطعه ۵۰۰ متری تفکیک کرده و برای هر قطعه سند جدا میگیرد .
۷ .نهادهای خاص ملکی
وقف
مطابق ماده ۵۵ قانون مدنی، وقف عبارت است از اینکه مالک، مال خود را حبس کند و منافع آن را برای همیشه در راه خدا و امور عامالمنفعه مصرف کند .وقف پس از تحقق، غیرقابل برگشت است.
مثال: مالک یک باغ، آن را برای استفاده به عنوان پارک عمومی و درآمد آن برای امور خیریه وقف میکند.
حریم
حریم ملکی است که به تبع ملک اصلی و برای حفظ منافع و استفاده بهتر از آن تعیین میشود .حریم میتواند طبیعی یا قانونی باشد، مانند حریم چاه آب یا حریم رودخانه.
مثال: مالک چاهی در زمین خود دارد و طبق قانون، تا شعاع معینی دیگران حق حفر چاه ندارند .
اراضی ملی
زمینهایی هستند که بر اساس قوانین و مقررات منابع طبیعی، جزء انفال و متعلق به عموم مردم محسوب میشوند و در مالکیت دولت قرار دارند .تصرف شخصی در آنها غیرقانونی است.
مثال: زمینهای جنگلی و مراتع طبیعی که در مالکیت خصوصی ثبت نشدهاند، اراضی ملی محسوب میشوند .
تغییر کاربری
به معنای تغییر نوع استفاده از زمین یا ملک از کاربری تعیینشده در طرحهای شهری و روستایی به کاربری دیگر است که نیازمند مجوز قانونی است.
مثال: تبدیل زمین کشاورزی به کاربری مسکونی با مجوز کمیسیون ماده ۵ و جهاد کشاورزی .
سایر دانستی های حقوقی عدل البرز
- ۶ روش حذف شواهد دیجیتال ، محدودیتها و پیامدهای حقوقی در تحقیقات قانونی
- ۵ تکنیک جعل دیجیتال در پروندههای حقوقی ، چگونه متادیتا دستکاری دادهها را آشکار میکند؟
- ۴ روش شناسایی استگانوگرافی در جرایم سایبری : چالشهای پنهانسازی دادهها در تحقیقات قانونی
- ۴ روش مخفی سازی شواهد دیجیتال ، چالشهای پیش روی تحقیقات قانونی دیجیتال
- تحقیقات قانونی دیجیتال یا Digital Forensics ، علمی برای جمعآوری، تحلیل، و ارائه شواهد دیجیتال در دادگاه
