سامانه یکپارچه ثبتی؛ پایان اعتبار اسناد قولنامهای و شرط جدید محاکم برای پذیرش دعاوی ملکی
سامانه یکپارچه ثبتی؛ پایان اعتبار اسناد قولنامهای و شرط جدید محاکم برای پذیرش دعاوی ملکی
به گزارش پایگاه خبری عدل البرز، استان البرز به دلیل شرایط خاص جغرافیایی و مهاجرپذیر بودن، همواره با پدیده گسترش بافتهای غیررسمی و املاک فاقد سند مواجه بوده است. این مسئله باعث شده تا حجم بالایی از املاک در این استان دارای سند قولنامهای باشند. با توجه به تصویب و اجرای «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، در این گفتگو با «دکتر علی اسداللهپور کریمی»، وکیل پایه دادگستری ، به بررسی تکلیف اسناد قولنامهای و پاسخ به سوالات شهروندان پرداختهایم.
با توجه به کثرت اسناد قولنامهای در استان البرز، تکلیف این اسناد با قانون جدید چه خواهد شد؟ چرا قانونگذار به سمت این تغییر رویه حرکت کرد؟
قانون ثبت در گذشته دو ماده بسیار محکم (مواد ۲۲ و ۴۸) داشت که تاکید میکرد اسناد حتماً باید به ثبت برسند وگرنه در محاکم و ادارات قابل استماع و پذیرش نیستند. اما در عمل، به دلیل بافت فیزیکی شهرها، شرایط مهاجرتی (مانند آنچه در البرز شاهدیم) و نبود امکان صدور سند برای برخی زمینها، مردم به سمت معاملات عادی و قولنامهای رفتند و دادگاهها نیز مجبور به پذیرش آنها شدند.
اما امروز دنیا به سمت شفافیت میرود. قانون «الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول» برای خروج از این فضای مجهول تصویب شده است. طبق ماده ۱۰ این قانون، افراد مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راهاندازی سامانه مربوطه، تمام ادعاهای ملکی خود (خرید، اجاره و…) را ثبت کنند. این کار شفافیت ایجاد میکند، بحثهای مالیاتی را روشن میسازد و از صدور احکام متعارض در دادگاهها جلوگیری میکند.
در مورد آپارتمانها ما با قوانین شهری نیز روبرو هستیم. صرف اینکه فردی یک نقشه بیاورد و سند بخواهد، کافی نیست. ساختمان باید قوانین شهرسازی را رعایت کرده باشد؛ در حریم نباشد، تخلفات کمیسیون ماده ۱۰۰ نداشته باشد و پارکینگ آن تامین شده باشد. اگر سازنده جواز ساخت نگرفته یا تخلف کرده باشد، باید تبعاتش (جزای نقدی یا اعاده به وضع سابق) را بپذیرد.
فردی که اکنون ساکن یک ساختمان با سند قولنامهای است و میخواهد آن را به سند رسمی تبدیل کند، دقیقاً باید چه مراحلی را طی کند؟
در مورد آپارتمانها ما با قوانین شهری نیز روبرو هستیم. صرف اینکه فردی یک نقشه بیاورد و سند بخواهد، کافی نیست. ساختمان باید قوانین شهرسازی را رعایت کرده باشد؛ در حریم نباشد، تخلفات کمیسیون ماده ۱۰۰ نداشته باشد و پارکینگ آن تامین شده باشد. اگر سازنده جواز ساخت نگرفته یا تخلف کرده باشد، باید تبعاتش (جزای نقدی یا اعاده به وضع سابق) را بپذیرد. با این حال، شهروندان در قدم اول مکلفند ادعای مالکیت خود را در سامانه به ثبت برسانند تا بعداً مسیر دریافت سند طی شود.
ضمانت اجرای این قانون چیست؟ اگر مالکی در موعد مقرر ادعای خود را ثبت نکند چه اتفاقی میافتد؟
این قانون جزو قواعد آمره است و هیچ توافقی خلاف آن پذیرفته نیست. اگر معاملهای مطابق این قانون ثبت نشود، در صورت بروز اختلاف، دادگاهها برای آن «قرار عدم استماع دعوا» صادر میکنند؛ یعنی اصلاً به دعوای شما رسیدگی نمیشود. افراد در نهایت شاید فقط بتوانند قیمت ملک را از فروشنده مطالبه کنند و ادعای آنها روی اصل ملک پذیرفته نخواهد بود.
مشاورین املاک در این میان چه نقشی دارند؟ آیا هنوز هم میتوانند قرارداد بنویسند؟
متاسفانه رویه غلطی در گذشته وجود داشته است. در تمام دنیا، مشاور املاک یا دلال (به معنای راهنما) فقط خریدار و فروشنده را به هم معرفی میکند و پس از آن، کار به بخش حقوقی و وکلا سپرده میشود. در قانون جدید، مشاورین املاک صرفاً باید پیشنویس قرارداد را در سامانه تنظیم و ارسال کنند و دیگر حق ورود به نگارش متن نهایی قرارداد را ندارند. دفاتر اسناد رسمی نیز مکلفند تنها معاملاتی که طبق این قانون ثبت شدهاند را منتقل کنند.
آیا محدودیتهای جدید باعث نمیشود مردم دوباره به سمت نوشتن قولنامههای دستی بین خودشان بروند؟
ما در حقوق قاعدهای به نام «قاعده اقدام» داریم؛ یعنی کسی که به ضرر خودش رفتاری کند، دیگر ادعایش پذیرفته نیست. اگر مردم بین خودشان قرارداد دستی بنویسند و در سامانه ثبت نکنند، مانند چکهای ثبتنشده در سامانه صیاد، از مزایای اسناد لازمالاجرا محروم میشوند. این قانون مثل بستن کمربند ایمنی است؛ شاید ابتدا سخت باشد، اما با اِعمال جریمه و ضمانت اجراهای محکم، به جزئی از فرهنگ عمومی تبدیل میشود و امنیت روانی جامعه را بالا میبرد.
عدل البرز: تکلیف قراردادهای قبلی مردم چه میشود؟ آیا اجارهنامهها و قولنامههای ثبتشده در گذشته همچنان معتبرند؟
بله، هر امضایی اعتبار و مسئولیت دارد و نمیتوان گفت معامله باطل است. اما مزایای قانونی از آنها سلب میشود. مثلاً در مورد اجارهنامه، وقتی آن را به صورت رسمی ثبت میکنید، میتوانید از مزیت «تخلیه فوری» استفاده کنید. حتی اسناد قبلی هم طبق مهلت دو ساله باید در سامانه جدید ثبت شوند.
بار بلاتکلیفی میلیونها سند عادی اکنون بر دوش کدام نهاد است؟
قطعاً بار اصلی بر دوش قوه قضاییه است. عمده پروندههای ملکی در محاکم ناشی از قراردادهای کدر، غیرشفاف و پیشفروشهای عادی است. برای حل این معضل، نیازمند پیشگیری و اطلاعرسانی هستیم. نهادهای فرهنگی، شهرداریها و رسانهها باید پای کار بیایند و بیلبوردهای شهری را به آموزش این قانون اختصاص دهند. اتحادیه مشاورین املاک نیز باید اعضای خود را ملزم به رعایت این چارچوب کند تا بزه دیده نهایی که همان مردم هستند، متضرر نشوند.
