دانستنی حقوقی خود را افزایش دهید

پایگاه خبری عدل البرز:

عبدالله سلطانی کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی و رییس سابق امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در گفتگو با پایگاه خبری عدل البرز در خصوص مسائل و عواقب حقوقی در زمینه پیش خرید آپارتمان و مشکلات احتمالی که ممکن است برای افرادی که اقدام به پیش خرید ساختمان می نمایند اتفاق بیفتد ،توضیحات مبسوطی ارائه نمود . برای آشنایی بیشتر مخاطبان عدل البرز با این مباحث، این گفتگو در چند بخش تنظیم و منتشر می گردد.

با افزایش قیمت ملک در کشور بویژه در تهران و مراکز استانها ، مشکلاتی برای متقاضیان خرید ملک پیش آمده و مسائل و موارد مبتلابه در این زمینه برای هموطنان روز به روز بیشتر می شود.بیش از ۳۵ درصد پرونده های متشکله در مراجع قضایی مربوط به پیش فروش ساختمان و املاک است.

متقاضیان خرید ساختمان برای اینکه آپارتمان با قیمت نازل تری به دستشان برسد و با توجه به اینکه کل ثمن معامله را نمی توانند پرداخت کنند تمایل دارند از طریق پیش خرید و بصورت تدریجی و کم کم قیمت را پرداخت نمایند. بنابراین با این قصد و نیت می خواهند اقدام به خرید یک آپارتمان نمایند.

از طرفی پیش فروشنده هم با وعده و وعیدهایی که می دهد می خواهد آپارتمان را بسازد و با آن شرایطی که در مبایعه نامه قید شده پس از تکمیل به خریدار تحویل دهد.

اما اتفاقی که می افتد این است که در قراردادها نمی توانند درچارچوب مشخص همه مسائل و مشکلاتی را که احتمال می دهند در آینده رخ دهد پیش بینی و درج کنند .برای مثال نوع مصالح ساختمانی که قرار است استفاده شود و… .

پیش فروشندها غالبا بر اساس تجربیات گذشته خود از ذکر تمام مسائلی که بار حقوقی دارد در قراردادها امتناع می کنند .و قراردادها طوری تنظیم می شود که همه چیز به نفع فروشنده ها باشد. خریداران هم که عمدتا از اقشار آسیب پذیر هستند و از اطلاعات حقوقی کافی برخوردار نیستند همه شرایط را می پذیرند.

در قانون مدنی ماده ۳۶۱ قانونگذار مقرر می دارد که اگر چیزی به عنوان عین معین مورد معامله واقع شود و در خارج آن عین معین وجود نداشته باشد آن بیع باطل است.

به این معنی که ما یک چیز واهی را معامله کردیم. مثلا در یک معامله در حالی که هنوز هیچ ساخت وسازی صورت نگرفته و در مرحله خاکبرداری هستیم ، واحد ۱۶ طبقه ۴ پیش فروش شود. در اینجا چون به عنوان عین معین واحد ۱۶ طبقه ۴ خرید و فروش شده و هنوز احداث صورت نگرفته ، این بیع باطل است.

بنابراین در چنین مواردی پیش فروشنده ها معمولابه تعهد خودشان عمل نمی کنند. ثمن و پولی که از خریداران می گیرند را در جای دیگر هزینه می کنند. گاهی یک واحد را در زمان مختلف تکمیل ساختمان با قیمت های متفاوت به چند نفر می فروشند. یا همزمان ضمن اخذ تسهیلات بانکی مرتکب تخلفات ساختمانی هم می شوند. و یا در برخی موارد با انجام کلاهبرداری ناپدید می گردند.

چنانچه ملکی به دو یا چند نفر فروخته شود ، اگر ملک مذکور به هریک از این افراد تحویل شود آن فرد برای اخذ سند با مشکل مواجه خواهد شد. پیش خریدارانی که با چنین اتفاقاتی روبرو هستند به دو دلیل مشخص نمی توانند درخواست الزام به تنظیم سند بکنند : اول اینکه ساختمان تخلف دارد . و دوم موضوع تسهیلات گرفته شده از بانک است که تا تسویه نشود نمی توانند درخواست سند نمایند.

برابر ماده های ۷۰ و ۷۱ قانون مدنی در وثیقه ملکی – «ثقه اطمینان» یعنی ملکی که در وثیقه بانک است بدون رضایت بانک نمی توانید فعل و انفعالاتی انجام دهید که حقوق بانک تضییع شود.

بنابراین زمانی می توانید درخواست الزام به تنظیم سند بکنید که پایان کار ساختمان از سوی شهرداری صادر شده باشد و ثانیا با بانک تسویه حساب کرده باشید.

درغیر این صورت مراجع قضایی دادخواست شاکیان (پیش خریداران) را نمی پذیرند. رویه دیوان عالی کشور هم می گوید بدون اخذ رضایت تسهیلات دهنده در مورد املکی که در وثیقه هستند به هیچ عنوان نمی شود در مراجع قضایی طرح دعوا کرد.

بانکها به عنوان تسهیلات دهنده بر دیگر اشخاص( مالکان )حق تقدم دارند. و چنانچه در دادگاه به نفع خریدار حکمی صادر شود در این صورت چون راهن تغییر می کند، سندی که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می شود قابلیت اجرایی ندارد لذا حتما رضایت تسهیلات دهنده لازم و ضروری ست.

همانطور که گفته شد تخلفات ساختمانی از جمله در افزایش تراکم توسط پیش فروشندگان عامل دیگری ست که خریداران را با مشکل جدی در اخذ سند مواجه می سازد.

…( ادامه دارد)