پایگاه خبری عدل البرز:

عبدالله سلطانی کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی و رییس سابق امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در گفتگو با پایگاه خبری عدل البرز در خصوص مسائل و عواقب حقوقی در زمینه پیش خرید آپارتمان و مشکلات احتمالی که ممکن است برای افرادی که اقدام به پیش خرید ساختمان می نمایند اتفاق بیفتد ،توضیحات مبسوطی ارائه نمود . برای آشنایی بیشتر مخاطبان عدل البرز با این مباحث، این گفتگو در چند بخش تنظیم و منتشر می گردد.

… ( بخش سوم ):

متقاضیان خرید مسکن باید توجه داشته باشند که در حال حاضر قانون پیش فروش ساختمان در سراسر کشور اجرایی شده است. و هرکس که می خواهد اقدام به پیش فروش و یا پیش خرید آپارتمان نماید می بایست طبق قانون پیش فروش ساختمان عمل نماید.

ایرادی که به بنگاههای معاملاتی وارد است این است که اولا چون عین معینی قبلا وجود نداشته لذا بیع کلا باطل است .

ثانیا اگر حین ساخت هم باشد و اسکلت وجود داشته باشد چون شما هنوز این را تحویل نگرفتید .ممکن است سازنده یک واحد را به چند نفر واگذار کند و اشخاص دچار اختلاف شده و به جان هم می افتند و در مراجع قضایی پرونده های متعددی تشکیل می شود.

و سوم اینکه همانطور که قبلا هم گفته شد در یک مشارکت مدنی فقط سازنده میاد و ملک را به غیر واگذار می کند. و امضای مالک و سازنده با هم پای قرارداد نیست . این دو شریک رسمی نیستند.

حتی اگر هیچکدام از این تخلفات بروز نکند شما به عنوان پیش خریدار نمی توانید پیش بینی کنید که آپارتمان مورد معامله با چه استراکچر ،معماری و مصالحی ساخته خواهد شد.

در مرحله ای که ساختمان در مراحل پایانی قرار دارد نیز ممکن است چنین مشکلاتی از طرف سازندگان که اقدام به فروش واحد می کنند رخ دهد . و یک واحد به چند نفر فروخته شود . در این حالت بیع باطل نیست چون عین معین وجود دارد اما در صورت تخلف فروشنده و فروش یک واحد به چند نفر ،چون سند ، سند عادی محسوب می گردد ، تاریخ تنظیم سند عادی طبق ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی فقط بین فروشنده و خریدار معتبر است.

اینجاست که خریداران یک واحد دچار مشکل می شوند و هر کس ملک مورد نظر را تصرف کرده ملاک عمل است. چون ما یک اماره قانونی داریم .طبق ماده ۱۳۲۲ و ماده ۳۵ قانون مدنی تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است. یعنی هرکس یک چیزی در اختیار و مالکیت دارد مالک آن محسوب می شود مگر خلاف آن ثابت شود.

به عبارتی از بین خریداران یک ملک مشخص که به بر اثر تخلف فروشنده بجای یکنفر به چند نفر فروخته شده ،کسی که ملک در تصرف اوست یک گام از بقیه از نظر حقوقی جلوتر است چون هم می تواند ادعا کند که مبایعه نامه دارد ، ثمن معامله را پرداخت کرده وملک هم در تصرف اوست.

در سال ۱۳۹۰برای جلوگیری از کلاهبرداری وسوء استفاده های احتمالی از اشخاص توسط پیش فروشندگان و بساز و بفروش ها قانون پیش فروش ساختمان به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید.

ولی متاسفانه این قانون تا سال۱۴۰۱ در سراسر کشور زیر ساخت لازم برای اجرایی شدن را نداشت . زیرساخت لازم این بود که:

۱-بنگاه های معاملاتی به هیچ عنوان هیچگونه دخالتی در تنظیم سند ندارند حتی یک کلمه هم نمی توانند بنویسند فقط می توانند به عنوان دلال توافق طرفین را اخذ وطرفین را هدایت کنند به دفاتر اسناد رسمی .

۲- کسی که قصد پیش فروش دارد قبل از پیش فروش باید تعداد واحد ها و نیز معماری و نوع مصالح ساختمان را به عنوان یک شناسنامه هر واحد ساختمانی به شهرداری ارایه نماید. و تضمین دهد که اگر به تعهدات خودش عمل نکند شهرداری از این بابت بتواند خسارت بگیرد.

۳- ساختمانی که قرار است پیش فروش گردد می بایست سه نوع بیمه داشته باشد شامل بیمه حوادث اشخاص ، بیمه حوادث مجاورین و بیمه نوع مصالح بکار رفته ساختمان که بر اساس شناسنامه آن تعیین شده است.

این موضوعات و موارد می بایست توسط کارشناسان بیمه ومهندسان ناظر کنترل گردد.

پیش فروشندگان زمانی می توانند بصورت رسمی اقدام به پیش فروش واحدهای خود بکنند که حتما شهرداری مجوز لازم داده باشد و شناسنامه ساختمان داشته باشند.

سه گروه از افراد می توانند اقدام به پیش فروش کنند : ۱-خود سازنده مالک باشد و مستقیم بر اساس پروانه ای که به او داده می شود برای هر یک از واحد های خود شناسنامه ساختمان داشته باشد. ۲- سازنده و مالک که در این حالت سازنده هم باید سند رسمی داشته باشد( مالک به نام سازنده بر اساس قدر السهم سند بزند ) و دونفر با هم اقدام به پیش فروش کنند و به تنهایی نمی توانند. هرچند بین خودشان توافق نامه عادی هم داشته باشند .

دفتر خانه رسمی بر اساس شروط ۱۳ گانه اقدام به ثبت سند میکند .

مردم چه کاری بکنند که با این مشکلات مواجه نشوند ؟

۱-توصیه می شود که خریداران آپارتمان طبق قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۹۰ که در سراسر کشور ساری و جاری ست، به موجب سند رسمی و در دفاتر اسناد رسمی این کار را انجام بدهند .

به این معنی که بجای مبایعه نامه ،در دفاتر اسناد رسمی حاضر و سند رسمی تنظیم نمایند .

به تعداد واحدهایی که قرار است ساخته شود بنچاق تهیه می شود. در قانون هم پیش بینی شده که فقط هزینه حق تحریر از خریداران اخذ می شود . هزینه حق ثبت و هزینه مالیات بر نقل و انتقال هم گرفته نمی شود . زیرا نهایتا ملک بصورت کامل به خریدار منتقل خواهد شد.

خریدار به مرور که پول را پرداخت می کن به مرور هم مالک می شود .

در پیش فروش هم ۱۳ شرط وجو دارد . در دفاتر اسناد رسمی سند تنظیم می شود . این سند در دفتر الکترونیک اداره ثبت هم ثبت می شود .

به طور کلی سه مرجع رسمی وجود دارد که می توانند سند رسمی تنظیم و صادر کنند: ۱- اداره ثبت اسناد و املاک ۲-دفاتر اسناد رسمی ۳-ماموران رسمی ( ماموران رسمی در حدود صلاحیت و به موجب قانون گزارشی را به مقام مافوق تنظیم کنند این سند ، سند رسمی ست. ثبت احوال که شناسنامه صادر می کند ، سند رسمی محسوب می گردد. همینطور گذرنامه ، مدرک تحصیلی و… ).

در قرارداد رسمی پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی، همه الزاماتی که خریداران را در برابر چالش های احتمالی مصون کند پیش بینی شده است.

طبق قانون پیش فروش ساختمان می بایست پی کنی انجام شده باشد و بعد از پرداخت ۳۵ درصد عوارض شهرداری بصورت نقدی و تایید مهندس ناظر مدارک مربوطه به دفاتر اسناد رسمی ارایه و فروشندگان مجازند اقدام به پیش فروش کنند.

در اینگونه های قراردادها مشخصات طرفین قرارداد بصورت کامل نوشته می شود. مشخصات ملک بر اساس سند رسمی شامل پلاک ثبتی و نشانی و محل ملک ، اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله و استقرار مکانی بر اساس شناسنامه و پروانه ملک ، بیمه ملک ،قیمت تعیین شده و اقساط و مبلغی که پیش پرداخت شده مشخص می گردد.

موضوع مهمی که پیش بین شده تعیین داور است و طرفین را از مراجعه به مراجع قضایی بی نیاز می کند. یک نفر داور از طرف پیش فروشنده و یک نفر داور از طرف پیش خریدار و یک داور هم به عنوان مرضی الطرفین تعیین می گردد. که در اختلافات احتمالی نظر بدهند مثلا اگر خریدار ادعا کند که مصالح بکار رفته برابر با چیزی که در قرارداد تعیین شده ،نیست .اینجاست که داورها ها موضوع را بررسی و نظر خود را اعلام می کنند.

حداقل ده درصد ثمن معامله هم اجبارا و طبق این قانون تا موقع تحویل سند رسمی باقی خواهد ماند.

میزان خسارت در صورت عدم انجام تعهدات توسط هریک از طرفین هم پیش بینی شده است. اگر پیش خریدار اقساط خود را بموقع پرداخت نکند ، فروشنده موضوع را به دفتر اسناد رسمی اعلام می کند و دفتر اسناد رسمی به خریدار دو هفته مهلت خواهد داد تا قسط خود را پرداخت نماید و چنانچه این امر محقق نگردید یعنی خریدار پرداخت نکند، قانونگذار به پیش فروشنده اجازه داده ثمنی که خریدار پرداخت نموده را به صندوق ثبت واریز و بصورت یکطرفه معامله را فسخ کند.

البته اگر طرفین زمان مشخصی برای پرداخت اقساط تعیین کرده باشند که بر همین اساس اقدام خواهند نمود ،در غیر این صورت طبق قانون دو هفته برای پرداخت قسط در نظر گرفته شده است.

مستنداتی که پیش فروشنده لازم است به دفتر اسناد رسمی ارایه نماید عبارتند از : پروانه ساختمان، استعلام وضعیت ثبتی وسند مالکیت ،شناسنامه فنی ساختمان که به تایید شهرداری رسیده باشد و تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر پرداخت ۳۵ درصد عوارض شهرداری و انجام پی کنی ساختمان .

۲- اما خریداران آپارتمان اگر می خواهند بصورت عادی معامله کنند که برخلاف قانون هم هست حتما باید ساختمان در مرحله تکمیل باشد.

در این حالت اعتماد بین طرفین خیلی مهم است. همچنین سند مالکیت باید وجود داشته باشد و امضای همه مالکین درصورت تعدد مالک ( سازنده و مالک هردو دارای سند بوده و امضا کنند)،پروانه ساختمان به اندازه واحدها باشد و تخلفی نداشته باشد و نکته آخر تسهیلات بانکی ست که اگر توسط فروشندگان دریافت شده باشد ، در ادامه و عدم تسویه آن خریداران را برای دریافت سند دچار مشکل خواهد نمود. استعلام وضعیت ثبتی هم بسیار مهم است.

برای این قراردادهای غیر رسمی لزوما نیازی به حضور در دفاتر اسناد رسمی نیست. چون دفترخانه حتما برای تنظیم قرارداد شناسنامه ساختمان را مطالبه می کند.

کسانی که خارج از قانون پیش فروش ساختمان اقدام به ساخت و ساز می کنند غالبا بیمه هم ندارند.

طبق ماده ۱۳۰۵ و نیز ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی و ماده ۷۱ قانون ثبت اسناد عادی فقط در مقابل طرفین هم از نظر تاریخ و هم محتوا فقط جنبه ثبوتی دارد .اگر طرف مقابل انکار کند برای جنبه اثباتی باید به مراجع قضایی مراجعه کنید.

اما اسناد رسمی هم جنبه ثبوتی دارند هم اثباتی . طبق ماده ۷۰ قانون ثبت تمام محتویات ومندرجات سند رسمی ، رسمی ست مگر اینکه مجعلویت آن ثابت شود.

و طبق ماده ۱۲۹۲ قانون مدنی در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی که اعتبار اسناد رسمی را دارد انکار و تردید مسموع نیست و طرف می‌تواند ادعای جعلیت به اسناد‌ مزبور کند یا ثابت نماید که اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است.