پایگاه خبری عدل البرز:

عبدالله سلطانی کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی و رییس سابق امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در گفتگو با پایگاه خبری عدل البرز در خصوص مسائل و عواقب حقوقی در زمینه پیش خرید آپارتمان و مشکلات احتمالی که ممکن است برای افرادی که اقدام به پیش خرید ساختمان می نمایند اتفاق بیفتد ،توضیحات مبسوطی ارائه نمود . برای آشنایی بیشتر مخاطبان عدل البرز با این مباحث، این گفتگو در چند بخش تنظیم و منتشر می گردد.

… ( بخش دوم):

برخی سازندگان و پیش فروشندگان بدون اینکه سوء نیتی نسبت به خریداران داشته باشند، اقدام به اضافه ساخت می کنند مثلا قرار بوده ۱۸ واحد بسازند اما ۲۰ واحد ساختند .و بر اساس این توافق ۱۰ واحد برای مالک و ۱۰ واحد دیگر مربوط به سازنده است.

هرکدام از اینها اقدام به فروش واحدهای خودشان می کنند . اما توجه داشته باشیم که پروانه ساخت برای ۱۸ واحد است و در عمل ۲۰ واحد ساخته شده است.

در این حالت مالکان و سازندگان می بایست در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری یا اقدام به تخریب اضافه بنا کنند یا عوارض و جریمه آن را بپردازند . اما بعضا به تعهدات خود عمل نکرده و پیش خریداران با مشکل جدی مواجه می گردند.

و مهم تر از این موضوع تسویه تسهیلات بانکی ست.

علاوه بر آن نکته مهم دیگری که باید متقاضیان پیش خرید آپارتمان به آن توجه کنند این است که ؛وقتی ملکی بصورت مشاع ست معمولا مالک و سازنده طی یک توافق عادی مشارکت هر کدام بصورت جداگانه اقدام به فروش سهم خود می نمایند . در حالی که حین فروش هر دونفر( مالک و سازنده ) می بایست قرارداد با پیش خریداران را امضا کنند .

بنابراین در یک ملک یا ساختمان که بصورت مشارکتی ساخته و پیش فروش می گردد ، فرد مالک و سازنده فارغ از اینکه سهم آنان چه تعداد از واحد های این ساختمان می باشد ملزم هستند پای تمام قرارداد ها را امضا کنند . به این معنی که در هر قرارداد بین پیش فروشنده و پیش خریدار

در املاک مشاع می بایست امضا مالک و سازنده به عنوان فروشندگان وجود داشته باشد.

در صورتی که فقط امضای یکنفر از افراد یادشده به عنوان فروشنده قرارداد را امضا کنند ، خریدار نمی تواند او را الزام به تنظیم سند کند.

بدیهی است در صورت تعدد مالکین ،همگی آنها الزاما علاوه بر سازندگان بایستی قراردادها را به عنوان فروشنده امضا کنند.

امضاکنندگان قرارداد به عنوان پیش فروشندگان می بایست دارای سند رسمی مالکیت باشند. زیرا طبق ماده ۲۲ قانون ثبت دولت کسی را به عنوان مالک می شناسد که ملک مطابق قانون در دفتراملاک به اسم او ثبت یا در دفتر املاک به وی منتقل شده باشد.

لذا اگر کسی بیاید یک قرارداد مشارکت ببندد و بدون سند مالکیت اقدام به پیش فروش آپارتمان کند ، این امر غیر قانونی ست و مراجع قضایی هم صلاحیت رسیدگی به آن را ندارند. چون استعلامی که از ثبت به عمل میاد این فروشنده فاقد سند مالکیت بوده و هیچ کاره است !

با توجه به این موارد متاسفانه عده ای از پیش فروشنده از ناآگاهی خریداران نسبت به مسائل حقوقی سوء استفاده نموده و پس از تنظیم یک قرارداد مدنی با مالک ملکی را می سازند و بعد قدرالسهم خود را پیش فروش می کنند در حالیکه هم مرتکب تخلفات ساختمانی شده و هم بدون تسویه تسهیلات بانکی ، پیش خریداران را با چالش الزام تنظیم سند ملک،مواجه و رها می کنند.

بنابراین پیش خریداران در همه حال در اینگونه قراردادها که در بنگاه های املاک تنظیم می گردد متضرر می شوند.

متقاضیان خرید مسکن باید توجه داشته باشند که در حال حاضر قانون پیش فروش ساختمان در سراسر کشور اجرایی شده است. و هرکس که می خواهد اقدام به پیش فروش و یا پیش خرید آپارتمان نماید می بایست طبق قانون پیش فروش ساختمان عمل نماید.

…(ادامه دارد)