به گزارش گروه حقوقی پایگاه خبری عدل البرز،در همین راستا ابتدا گفت و گویی با تعدادی از افراد شاغل در بنگاه های املاک صورت گرفت.بسیاری از آنها نگران آینده شغلی خود بودند و معتقد هستند با تصویب این مصوبه به آینده شغلی آنها لطمه وارد می شود. براین اساس و برای شفاف سازی و آگاهی از زیر و بم این مصوبه مصاحبه ای اختصاصی با رئیس سابق امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور انجام شد.
عبدالله سلطانی، کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی، ابتدا به بیان پیشینه قانون اعتبار زدایی از اسناد عادی پرداخت و گفت :
در سال ۱۳۴۶، تمام املاک سراسر کشور شناسایی شدند. این فرآیند ۴۵ سال طول کشید تا املاک شناسایی شده و اظهارنامه آنها در دفتر توزیع ثبت شود. پس از این روند، دفتر ثبت اسناد مقرر کرد تمامی اسنادی که باید ثبت می شدند اما نشدهاند، در هیچ یک از سازمانهای ثبتی پذیرفته نشوند. بنابراین، اعتبارزدایی از اسناد عادی انجام شد و قانونگذار اعلام کرد کسی نمیتواند از این اسناد استفاده کند.
این قانون در کشور ما وجود داشت، اما بعد از انقلاب، با تصویب دو ماده ۱۴۸ و ۱۴۷ که اعتباردادن به اسناد عادی بود، دعاوی در مراجع قانونی افزایش یافت. تا اینکه در سال ۱۳۹۴، قانون توسعه برنامههای عمرانی کشور، ماده ۶۲ را تصویب کرد که دقیقاً همان ماده ۴۶ قانون ثبت بود که املاکی که ثبت رسمی نشدهاند، حق خرید و فروش در دفاتر رسمی را ندارند.
از طرف دیگر، ما قانون جامع حدنگار را داریم. این قانون در سال ۱۳۹۳ تصویب شد ولی اجرای آن از ابتدای سال ۱۳۹۴ صورت گرفت. در ماده ۳ این قانون، قانونگذار مقرر میکند که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است ظرف مدت ۵ سال، برای همه املاک واقع در سطح کشور و در چارچوب مرزهای ایران ، سند صادر نماید. دلیل این کار، ثبت اسناد در سازمانهای رسمی بود به طوریکه در حال حاضر تمام اسناد ثبت شده به صورت آنلاین در دفتر اداره ثبت هر شهر، در دفتر اداره ثبت استان، و در دفتر اداره ثبت کشور قابل مشاهده و پیگیری هستند.
این متخصص حوزه حقوق ثبت اسناد در گفتگو با خبرنگار عدل البرز، با اشاره به هدف این مصوبه بیان کرد: هدف از ثبت این اسناد، که در ماده ۶ و ۷ قانون حدنگار نیز آمده است، انجام برنامهریزیهایی از سوی دولت است. این برنامهریزیها شامل تحلیل تراکم جمعیت در مناطق مختلف، تعیین افرادی که دارای اسناد مالکیت هستند و میتوان از آنها مالیات اخذ کرد، و همچنین شناسایی افرادی که فاقد اسناد مالکیت هستند و از طریق آنها می توان راستیآزمایی و ساماندهی انجام داد.
این اطلاعات میتوانند به دولت کمک کنند تا تصمیمهای بهتری در مورد توسعه کشور، توزیع منابع و سرمایهگذاریهای عمرانی بگیرد. برای مثال: با بررسی تراکم جمعیت در مناطق مختلف، میتوان برنامههای عمرانی و اقتصادی را بهبود بخشید. این مصوبه میتواند به کاهش تقلبات مالیاتی و دعاوی قضائی مربوط به اسناد مالکیت کمک کند. همچنین، با تصویب این قانون، دولت میتواند مالیات بر ثبت، مالیات بر نقل و انتقال، و مالیات بر دارایی را از افرادی که تعداد زیادی ملک در قولنامه به نام آنها است، دریافت کند.
عبدالله سلطانی در ادامه با اشاره به موضوع تعارض این قانون با شرع تصریح کرد: برخی از مجتهدین میگویند وقتی بیع (قرارداد خرید و فروش) واقع میشود، یعنی عقدی که محقق میشود اصل آن اراده طرفین است و سند رسمی ملاک نیست. درست است و ما هم میگوییم اصل آن اراده قصد طرفین است، پس همین را بروند رسمی کنند، زیرا اگر یکی از طرفین به تعهد خود عمل نکند، ناچار هستند مراجعه کنند به مراجع قضایی و این کار مراجع قضایی را سالها درگیر میکند و هزینههایی بر دوش این مراجع میگذارد. در نهایت هم تضمینی برای حل پرونده وجود ندارد و طرفین هم متضرر خواهند شد.
او در جواب به این سوال که ایا قولنامه هایی که کد پیگیری دارند و در سایت اتحادیه املاک ثبت شده اند نمی توانست جایگزین این قانون شود گفت: این کد پیگیریها به هیچ عنوان ارزش و اعتبار قانونی ندارند و اتحادیه املاک اصلاً ربطی به سازمان اسناد رسمی کشور ندارد.
کد پیگیریها قابل انتقال نیستند. اصل بر این است که برای سند مالکیت، مراحل قانونی آن طی شود و منجر به اخذ سند قانونی شود. با این قولنامههای غیررسمی، میشود یک سند را به چند نفر فروخت و یا در پیشفروش ساختمان، یک آپارتمان را به ده نفر فرضاً میفروشند.
ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی میگوید تاریخ تنظیم اسناد عادی فقط بین خریدار و فروشنده معتبر است و در مقابل دیگران اعتبار ندارد. در قولنامه میتوان سندی را به عنوان مثال برای ۱۰ سال قبل تنظیم کرد اما در سازمان ثبت، چون این تنظیم قرارداد توسط مامور ثبت صورت میگیرد، تاریخ تنظیم قرارداد به تاریخ ثبت در سازمان ثبت تبدیل میشود.
در ادامه سلطانی توضیحاتی راجع به ممنوعیت تنظیم سند در بنگاه های معاملاتی ارائه داد: افرادی که سند رسمی دارند و می خواهند ملکی را بفروشند باید به املاکی ها مراجعه کنند.و املاکیها میتوانند به شغل دلالی خود ادامه دهند و ممنوعیتی برای کار آنها که مرتبط با برقراری ارتباط بین فروشنده و خریدار است، وجود ندارد. با این حال، برای تنظیم قرارداد، فروشنده و خریدار باید به دفتر ثبت اسناد مراجعه کنند وبنگاه های معاملاتی حق ندارد سندی را تنظیم کنند زیرا بنگاه معالاتی مرجع صالح جهت تنظیم سند رسمی نیست و اینکار تنها باعث افزایش دعاوی قضایی میشود.
او همچنین در پاسخ به این سوال که آیا این مصوبه باعث از بین رفتن درآمد املاکی ها نمی شود؟ اینگونه پاسخ داد: املاکیها از پورسانت قانونی خود در نتیجه برقراری معامله بین طرفین بهره میبرند و مشکلی در این ارتباط وجود ندارد. با این حال، پس از امضای قرارداد، آنها مشتریان را به سازمان ثبت اسناد ارجاع میدهند و خودشان دخالتی در تنظیم سند ندارند. این امر به دلیل اینکه در بعضی موارد رانت در املاک صورت میگیرد، در دفتر ثبت اسنادی که سردفتر آن هم تحصیلات لازم را گذرانده و اعتبار قانونی دارد، امکان رانت ملکی وجود ندارد. علاوه بر این، هزینههای مربوط به تنظیم قراردادها در این دفتر ثبت اسناد بسیار کمتر از مبالغی است که در املاک دریافت میشود. بنابراین، یکی از اهداف قانونگذار در تصویب این مصوبه از بین بردن کلاهبرداری و رانت در این حوزه است.
این حقوقدان درباره اقدامات دولت برای تشویق مردم به ثبت سند خود در سازمان ثبت اسناد گفت: قانونی تصویب شده تحت عنوان الحاق مواد به قانون ساماندهی عرضه و تولید مسکن در روستاهای بالای ۲۰ خانوار و شهرهای زیر ۲۵ هزار نفر که قانونگذار با تشریفات خیلی کم به آنها سند رسمی مالکیت می دهد. مالکین این شهر ها و روستاها با ۱۱۰ هزار تومان دارای سند رسمی میشوند. هدف دولت از این اقدامات صدور سند برای تمامی اراضی و املاک در سطح کشور است.
سلطانی درباره زمان اجرایی شدن این مصوبه بیان کرد: این مصوبه در حال حاضر جهت تعیین تکلیف در مجمع تشخیص مصلحت نظام است و رسیدگی به آن صورت گرفته است که ۹۹ درصد در آینده ای نزدیک تصویب خواهد شد ولی این مصوبه در واقع تاکید بر موکد است یعنی ما قبلا این قانون را داشته ایم و به موجب این قانون اسناد عادی کلا اعتبار زدایی خواهد شد.
یادآوری می گردد حضرت آیت الله خامنه ای، رهبر معظم انقلاب نیز ششم تیرماه سالجاری در دیدار با رئیس، مسئولان و جمعی از کارکنان قوه قضائیه، در بخشی از سخنانشان، در نکتهای مهم، معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول را از منشاءهای بزرگ فساد خواندند و تاکید کردند: «باید از اینگونه معاملات سلب اعتبار شود و اگر هم از دیدگاه شورای نگهبان به مصوبه مجلس ایرادی هست، مصلحت قطعی کشور و نظام، تصویب نهایی این قانون است. پیرو این سخنان سید احسان خاندوزی، وزیر اقتصادی و دارایی دولت اعتبار زدایی از اسناد عادی و قولنامه ای،را موجب شفافیت، شرط اخذ مالیات از سوداگران و سفته بازی و هدایت وجوه به سمت تولید را دانست و از موضع رهبرانقلاب تشکر کرد.مهرداد بذرپاش وزیر راه و شهرسازی هم در این خصوص اعلام کرد: خارج کردن اسناد غیررسمی از مدار معاملات مسکن اصلی ترین ابزار کنترل بازار مسکن و اجاره است.
پایان پیام/
