بررسی سه قانون کلیدی: قانون مالیات بر خانه های خالی، قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، و مقررات مرتبط
مالیات بر خانه های خالی یکی از موضوعات پربحث در حوزه حقوق ملک در ایران بوده است، در سالهای اخیر مقررات جدید حوزه مسکن با محوریت «سامانه ملی املاک و اسکان» و الزام به ثبت الکترونیکی قراردادهاوارد عرصه حقوقی و اجرایی کشور شدهاند. این تحولات تنها تغییر رویه اداری نیستند؛ بلکه بستری حقوقی-نظارتی ایجاد میکنند که شفافیت معاملات، جلوگیری از سوداگری و توزیع عادلانه منابع مسکن را هدف قرار میدهد. پیروی نکردن از این الزامات برای مالک، مستأجر یا بنگاههای املاک میتواند پیامدهای مالی، اداری و قضائی قابلتوجهی داشته باشد؛ از پرداخت مالیات و جریمه تا محرومیت از معافیتها و ابطال مجوزهای حرفهای. بنابراین آگاهی و پایبندی ذینفعان بازار به این مقررات نهفقط ضرورت حقوقی، بلکه پیششرطی برای ثبات، عدالت و سلامت بازار مسکن است.
در ادامه با بررسی سه قانون کلیدی: قانون مالیات بر خانههای خالی، قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، و مقررات مرتبط اهم وظایف قانونی این حوزه بررسی می شوند:
فهرست محتوا
۱- وظایف مالک و مسئولیتهای وی در مورد خانههای خالی و مالیات خانه خالی
الف) وظیفه خوداظهاری و ثبت اطلاعات در سامانه املاک و اسکان
مطابق مفاد ماده ۳ بند ۳ قانون مالیاتهای مستقیم (اصلاحی): تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی مکلفاند خوداظهاری موضوع این ماده و ماده ۵۴ مکرر را از طریق سامانه ملی املاک و اسکان کشور انجام دهند. همچنین دستگاهها و نهادهای اجرائی ملزم به استعلام از این سامانه هستند و در صورت عدم خوداظهاری، پس از دو بار ارائه خدمات، از ارائه خدمات برای بار سوم به افراد مربوطه خودداری خواهد شد.
ب) وظیفه ثبت قرارداد اجاره در سامانه
بر اساس ماده ۵ تبصره ۹ بند ۲ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها: موجران املاک مسکونی موظفاند قرارداد اجاره را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا در سامانه الکترونیک ثبت اسناد با رعایت قوانین مربوط ثبت نمایند.
ج) وظیفه رعایت سقف افزایش اجارهبها
ماده ۷ قانون ساماندهی مقرر میدارد در استانهایی که نرخ تورم عمومی سالانه بیش از ۳۰% اعلام شود، شورای عالی مسکن با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی میتواند سقف افزایش درصد اجارهبها را در محدوده ۵۰% تا ۱۰۰% تورم عمومی سالانه تعیین نماید که موجران موظف به رعایت آن خواهند بود (شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر و شهرهای جدید).
د) مالیات بر خانههای خالی
مطابق ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم و ماده ۲ قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن: هر واحد مسکونی واقع در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر و شهرهای جدید که تا پایان هر سال بیش از ۶ ماه خالی از سکنه باشد، مشمول مالیات سالانه معادل ۱% ارزش آن واحد خواهد بود. همچنین شهرداریهای مربوط مکلف به شناسایی واحدهای خالی و ارائه اطلاعات به وزارت راه و شهرسازی میباشند (تبصره ۵ ماده ۲).
۲- ضمانتاجرای مربوط به مالکان
الف) عدم ثبت قرارداد اجاره یا ثبت اطلاعات خلاف واقع
مطابق ماده ۵ تبصره ۹ بند ۲ قانون ساماندهی: در صورت انعقاد یا تمدید قرارداد خارج از سامانهها و عدم ثبت ظرف مهلت مقرر و یا ثبت خلاف واقع، موجر از شمول تخفیفها و معافیتهای مالیاتی موضوع تبصره (۱۱) ماده (۵۳) محروم میشود. مرجع رسیدگی در دعاوی مرتبط (مانند دعاوی تخلیه یا مطالبه اجور معوقه) موظف است ثبت قرارداد را بررسی کند و در صورت احراز عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع، موجر را به تأدیه ۵۰% ارزش اجاره املاک موضوع ماده (۵۴) در مدت قرارداد به نفع دولت محکوم و مراتب را جهت اعمال مالیاتی به سازمان امور مالیاتی اعلام نماید.
ب) تخطی از سقف افزایش اجارهبها
ماده ۷ تبصره ۱ قانون ساماندهی مقرر میدارد: در صورت شکایت مستأجر و احراز تخلف موجر نسبت به نرخ مجاز افزایش اجارهبهای سالانه، موجر مکلف است مبالغ اضافهدریافتی را بازگردانده و علاوه بر آن، جریمهای معادل سه برابر مبلغ غیرمجاز افزایش اجارهبهای یک ماه پرداخت کند و نرخ مجاز را رعایت نماید (ادعای مستأجر تا پنج سال پس از انعقاد قرارداد قابل پیگیری است).
۳- وظایف مستأجر و مسئولیتهای وی
الف) وظیفه خوداظهاری در سامانه املاک و اسکان
مطابق ماده ۳ بند ۳ قانون مالیاتهای مستقیم، مستأجران نیز موظف به ثبت اطلاعات خود در سامانه ملی املاک و اسکان هستند؛ عدم انجام این تکلیف پس از دو مرتبه ارائه خدمات منجر به محرومیت از دریافت خدمات دولتی خواهد شد.
ب) پرداخت منظم اجارهبها
مطابق تبصرههای ماده ۱۰ قانون ساماندهی: در صورت وجود شرط فسخ در قرارداد و عدم پرداخت اجارهبها یا قرضالحسنه مطابق قرارداد، موجر میتواند به صورت برخط (الکترونیکی) فسخ قرارداد را اعلام کند و مرجع قضائی صالح صحت فسخ را با استناد به سوابق پرداخت بهصورت غیرحضوری بررسی خواهد کرد. همچنین در صورت مازاد طلب موجر بر مبلغ قرضالحسنه شرطشده، سازمان ثبت اسناد مکلف به صدور گواهی عدم پرداخت برای مازاد و تسلیم آن به موجر است که این گواهی در حکم سند لازمالاجرا است.
ج) تخلیه بهموقع ملک
مطابق ماده ۱۰ تبصره ۴، در صورت اتمام مدت اجاره و عدم تمدید قرارداد، محاسبه و اعمال وجهالتزام قراردادی منوط به شرایط قراردادی و واریز مبلغ قرضالحسنه به حساب امانی و ابلاغ مراتب به مستأجر خواهد بود.
۴- وظایف مشاورین املاک و ضمانتاجرای مربوطه
الف) وظیفه ثبت قراردادها
ماده ۵ تبصره ۹ بند ۳ قانون ساماندهی مقرر میدارد: در صورت انعقاد قرارداد توسط مشاورین املاک، عدم ثبت قرارداد یا ثبت اطلاعات خلاف واقع علاوه بر مسؤولیت قانونی، مصداق کتمان درآمد و مشمول جریمههای موضوع ماده (۱۹۲) قانون و مقررات عرضه خارج از شبکه (ماده ۶۱ قانون نظام صنفی) است. سازمان تعزیرات حکومتی موظف به رسیدگی و برخورد است و در مرتبه دوم تخلف، مجوز مشاور املاک باطل خواهد شد.
ب) وظیفه رعایت سقف اجارهبها
بر اساس ماده ۷ تبصره ۲، بنگاههای املاک موظفاند در انعقاد قراردادهای اجاره، مفاد سقف اجارهبها را بررسی و اسناد ملک از جمله اجارهنامه دو سال گذشته را ملاحظه کنند؛ در صورت تخلف یا عدم ارائه اسناد، بنگاه موظف به ارسال قراردادها به سازمان امور مالیاتی از طریق اتصال برخط است.
جریمهها:
براساس مقررات، متخلفین توسط شعب تعزیرات در مرتبه نخست به جریمه نقدی معادل سه برابر حقالزحمه دریافتی محکوم، در مرتبه دوم به محرومیت ششماهه و جریمه چهار برابر، در مرتبه سوم به محرومیت یکساله و جریمه شش برابر و در مرتبه چهارم به محرومیت دائم از اشتغال در آن صنف محکوم خواهند شد.
ج) جلوگیری از انتشار آگهی خلاف واقع
مطابق ماده ۵ تبصره ۹ بند ۴، درج آگهی املاک در پلتفرمها منوط به تطابق مشخصات و کد پستی با اطلاعات سامانه ملی املاک و اخذ تأیید مالک است. نشر آگهی خلاف واقع توسط سکوها یا بنگاهها مصداق عرضه خارج از شبکه بوده و مشمول جریمه نقدی و مقررات تعلیق/ابطال مجوز خواهد شد (مراحل اخطار و تعلیق تا ابطال و محرومیت تا ده سال پیشبینی شده است).
۵- عواقب عدم ثبت رسمی اجارهنامه در سامانه املاک و اسکان
الف) محرومیت از معافیتهای مالیاتی
طبق ماده ۵ تبصره ۹ بند ۲، مالکانی که قرارداد را ثبت نکنند یا اطلاعات خلاف واقع درج کنند از شمول تخفیفها و معافیتهای مالیاتی محروم میشوند.
ب) جریمه نقدی سنگین
مرجع قضائی میتواند موجر را در صورت عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع به پرداخت ۵۰% ارزش اجاره در مدت قرارداد به نفع دولت محکوم نماید.
ج) محرومیت از خدمات دولتی
مطابق ماده ۳ بند ۳ قانون مالیاتهای مستقیم، عدم خوداظهاری در سامانه منجر به محرومیت از خدمات دولتی پس از دو بار ارائه خدمات خواهد شد.
د) عدم امکان استفاده از فرآیند تخلیه غیرحضوری
قراردادهای ثبتنشده از مزایای فرآیندهای الکترونیک (نظیر فسخ و تخلیه غیرحضوری موضوع ماده ۱۰ تبصره ۲) برخوردار نخواهند بود.
نتیجهگیری
قوانین جدید حوزه املاک و اسکان نظامی جامع از وظایف و ضمانتاجرای حقوقی برای طرفهای معامله ایجاد کردهاند که محور آنها سامانه ملی املاک و سامانه ثبت معاملات است. الزام به ثبت الکترونیکی، تعیین مالیات برای خانههای خالی، محدودسازی افزایش اجارهبها و سازوکارهای نظارتی بر بنگاهها و پلتفرمهای آگهی با هدف شفافیت بازار، کاهش سوداگری و تنظیم بازار وضع شدهاند. عدم رعایت این الزامات میتواند پیامدهای مالی قابل توجه (از جمله مالیات و جریمه)، محرومیت از معافیتها و حتی ابطال مجوز شغلی را در پی داشته باشد. اجرای دقیق و نظارت مستمر بر این مقررات میتواند به پایدارسازی و عدالت در بازار مسکن کمک شایانی نماید.
سید علیرضا طباطبایی وکیل دادگستری
سایر یادداشت های مرتبط
